Warum es in Deutschland immer mehr Zwangsversteigerungen gibt

Egal ob Häuser, Wohnungen oder Gewerbefläche: Es gibt wieder mehr Zwangsversteigerungen in Deutschland. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist die Zahl der Immobilien, die unter Aufsicht eines Gerichts zwangsversteigert wurden, im ersten Halbjahr um acht Prozent gestiegen. Konkret fanden bis Juni mehr als 6900 Zwangsversteigerungen im Verkehrswert von fast 2,2 Milliarden Euro statt. Diese Zahlen legt der Wirtschaftsinformationsverlag Argetra vor.

In der Immobilien-Branche sind mehr werdende Zwangsversteigerungen ein recht zuverlässiges Zeichen für eine Krise. Denn: Sie sind ein Beleg dafür, dass mehr überschuldete Eigentümer ihre Kredite nicht mehr bedienen können. Als Konsequenz gehen Banken den Schuldner vor Gericht, um durch die Zwangsversteigerung zumindest einen Teil ihrer Forderungen zu erhalten.

12.332 Zwangsversteigerungen im Jahr 2023

Die aktuellen Zahlen, über die FAZ und ZDF zuerst berichteten, haben es in sich. Demnach ist der jüngste Anstieg etwa viermal so stark ausgefallen wie die Steigerung im gesamten vergangenen Jahr. Laut des Fachverlags legte der Wert damals um zwei Prozent auf 12.332 zwangsversteigerte Immobilien zu.

In dieser Zahl sind alle Immobilien erfasst, für die es Versteigerungstermine vor den fast 500 Amtsgerichten in Deutschland gab. Dabei sind die Unterschiede je nach Region und Standort groß. Ein Beispiel: Die Zahl der Zwangsversteigerungen in Thüringen ist fast dreimal so hoch wie in Bayern.

Etwa die Hälfte der zwangsversteigerten Objekte sind Ein- oder Zweifamilienhäuser. Mit 20 Prozent machen Eigentumswohnungen einen niedrigeren Anteil aus, ebenso Mehrfamilienhäusern und Objekte für Gewerbe mit 15 Prozent. In der Auswertung tauchen außerdem leerstehende Grundstücke (14 Prozent) sowie zu einem kleinen Teil auch Garagen und sonstige Objekte auf.

Die Entwicklung bei den Zwangsversteigerungen betrachte der Eigentümer-Verband Haus&Grund Hessen mit Sorge. Justiziarin Nicole Merta führt das im ZDF-Interview vor allem auf die sprunghaft gestiegenen Zinsen zurück. „Wenn Anschlussfinanzierungen anstehen, gerade für Eigentümer, die zu Zeiten der Niedrigzinsphase ihren Immobilien-Kredit abgeschlossen haben, dann können die jetzt die neuen hohen Raten nicht mehr finanzieren“, so die Justiziarin.

Die Folgen der EZB-Zinspolitik?

Die Europäische Zentralbank (EZB) hatte bekanntlich seit Sommer vergangenen Jahres den Leitzins in einem Rekordtempo von null auf mehr als vier Prozent hochgeschraubt. Auch die Bauzinsen sind massiv gestiegen, haben sich teilweise mehr als vervierfacht. Die Auswirkungen für Kreditnehmende waren und sind immens.

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Ein Beispiel: Ein Kreditnehmer mit einer Darlehenssumme von 300.000 Euro, einer Laufzeit von zehn Jahren und einer Tilgung von zwei Prozent musste im Jahr 2014 bei einem Zins von 1,5 Prozent noch eine monatliche Rate von 875 Euro aufbringen. Aktuell bei einem Zins von 3,5 Prozent sind es schon 1.375 Euro. Heißt: 500 Euro mehr – und das jeden Monat.

Heißt: Schuldner, die jetzt ihren Immobilien-Kredit nach Ablauf der üblichen zehnjährigen Zinsbindung neu verhandeln müssen, kommen laut Argetra etwa 50 Prozent höhere Zinsen zu. Von den monatlichen Raten fließt daher ein kleinerer Anteil in die Tilgung, sodass es länger dauert, bis die Immobilie abbezahlt ist.

Experten sehen Zeichen für Erholung am Markt

Die Argetra-Fachleute erklären den Anstieg der Zwangsversteigerungen etwas genereller mit dem aktuell schwachen Wirtschaftswachstum und der zunehmenden Insolvenzen in Deutschland. Der Fachverlag erwartet weiter steigende Zahlen und rechnet für das Jahr 2024 mit insgesamt 14.000 Zwangsversteigerungen – falls der Trend aus der ersten Jahreshälfte sich fortsetzen sollte. Allerdings sehen die Fachleute auch Zeichen für eine Erholung am Immobilienmarkt, so die FAZ.

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Generell ist der Anstieg der Zwangsversteigerungen aber eine einschneidende Kehrtwende. Die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien war seit 2004 nach einem Höchststand von mehr als 90.000 Objekten kontinuierlich und drastisch gesunken ist. Gerade während der Corona-Pandemie war die Zahl der Zwangsversteigerungen niedrig. Denn: Kredite wurden zum einen gestundet. Zum anderen fanden viele überschuldete Eigentümer für ihre Immobilien aufgrund der noch niedrigen Finanzierungskosten rasch neue Käufer.

Mit der Inflation und den steigenden Zinsen hat sich das seit 2022 gedreht. Mit der jüngsten Senkung der Leitzinsen durch die EZB sind die Kreditkosten zwar etwas gesunken. Sie liegen aber noch deutlich über dem Niveau der langjährigen Niedrigzinsphase aus der Zeit vor dem Ukraine-Krieg.