So entwickeln sich die Immobilien-Preise in Deutschland – jetzt schnell eine Wohnung kaufen?

Rauf, runter, seitwärts? Einig sind sich die Immobilien-Preise aktuell nicht. Je nach Stadt hat es in Deutschland im zweiten Quartal standortbedingte Unterschiede gegeben. Das hat eine Auswertung von Dr. Klein ergeben.

Der Finanzvertrieb erklärt in einer Pressemitteilung, dass sich deutschlandweit ein „heterogenes Bild der Preisentwicklung ergibt, welches allerorts aber eher einem ruhigeren Fahrwasser gleichkommt als einem rasanten Auf- oder Abstieg“. Ist damit die Zeit zum Investieren gekommen? Tanja Baumgärtner erkennt durchaus den Willen der Käufer dazu. Sie ist Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Köln. Ihren Angaben nach sei insbesondere die Absicht zu beobachten, ältere Bestandsbauten wieder aufzurüsten.

Käufer liebäugeln mit älteren Immobilien

Sie ist Expertin für die Domstadt. Für den Standort lasse sich beim Blick auf die Immobilien, die gerade ihren Besitzer oder ihre Besitzerin wechseln, eine Tendenz erkennen. „Viele Objekte, die einen neuen Eigentümer bekommen, stammen aus den 1960ern, -70ern oder -80ern“, weiß Tanja Baumgärtner. Sie sagt: „Verwunderlich ist es nicht, dass Käufer mit Objekten liebäugeln, die in die Jahre gekommen sind und oftmals einen erheblichen Modernisierungsstau mit sich bringen.“

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Ihrer Erfahrung nach sei es auch jetzt bei älteren Immobilien immer noch möglich, Preise zu verhandeln. „Viele Kölner investieren das durch günstigere Kaufpreise gesparte Geld direkt in die Modernisierung und Renovierung.“ Bei Häusern, die ein Alter von 60 oder 70 Jahren erreicht haben, stehe hierfür in der Regel eine bedeutende finanzielle Aufwendung an. Insbesondere wenn in der Vergangenheit nicht viel passiert
ist. Baumgärtners Tipp für den Immobilienkauf: „Beim Betrachten des Energieausweises wird häufig sofort deutlich, dass bei älteren Immobilien eventuell nur oberflächlich renoviert wurde.“

Kosten für Sanierungen schießen in die Höhe

Die Spezialistin für Baufinanzierung merkt vor diesem Hintergrund an, dass zunehmend Käufer ihren Baukredit zum Teil um bis zu 120.000 Euro für Modernisierungen aufstocken. „Das ist eine enorme Summe. Wenn ich zurückdenke, wie das vor fünf Jahren gewesen ist, staune ich oft nicht schlecht“, sagt die Expertin. Im Jahr 2019 seien 50.000 Euro schon viel gewesen, wenn es um die Generalüberholung einiger wesentlicher Dinge an der Immobilie ging.

„Jetzt investieren Käufer meist in grundlegende, energetische Verbesserungen wie die Wärmedämmung, neue Fenster und Türen oder eine moderne Heizungsanlage.“ Grundsätzlich seien Immobilienkäufer aber seit 2020 in der Pflicht, ihr gekauftes modernisierungsbedürftiges Bestandsobjekt nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes innerhalb einer Frist von zwei Jahren auf Vordermann zu bringen. Laut der Expertin sei das sicherlich ein Grund mehr, warum die Summen für entsprechende Sanierungen so in die Höhe geschossen sind.

Während Immobilienkäufer in Köln im zweiten Quartal also viel Geld in die Hand nehmen, um ihr Wohneigentum energetisch aufzurüsten, spielt ihnen der auf die Fläche gesehen nur leichte Anstieg des Kaufpreises in die Karten. „Dieser zieht für Ein- und Zweifamilienhäuser innerhalb eines Quartals
zwar um 1,56 Prozent an, im Jahresvergleich zeigt sich aber immer noch ein deutliches Minus von
2,24 Prozent“, heißt es von Dr. Klein. Im Mittel würden Käufer, die sich in der Domstadt ein Haus leisten, 3103 Euro pro Quadratmeter zahlen.

Bei den Eigentumswohnungen stagnieren die Preise derweil. Im Vergleich zum ersten Quartal dieses Jahres verzeichnen sie zwischen April und Juni ein Minus von 0,06 Prozent. Ihr Medianpreis für den
Quadratmeter beträgt 3436 Euro. Ist preisliche Stagnation das Szenario, worauf sich Immobilienkäufer in Köln die kommenden Monate einstellen können? Baumgärtner bejaht: „Das nächste Halbjahr wird in gewisser Weise für etwas Konstanz bei den Kaufpreisen von Wohneigentum sorgen.“ Auf längere Sicht jedoch könnten sich Immobilien-Interessierte darauf einstellen, dass die Preise anziehen werden. „Ein Grund dafür ist sicher auch der in Köln umkämpfte und teure Mietmarkt.“

Diese Stadt lässt noch nicht vom Minuskurs bei Immobilien-Preisen ab

Wie sieht es im Rest von Deutschland aus? In Düsseldorf ähneln sich die Zahlen mit denen in Köln. Der Finanzvertrieb schreibt von „zurückhaltende Preissenkungen bei den Eigentumswohnungen“ (minus 1,05 Prozent) und einer „leichten Steigerungen im Häuserbereich“ (plus 0,34 Prozent). Für ein Appartement geben Düsseldorfer im Durchschnitt 3248 Euro pro Quadratmeter aus, für ein Haus „nur“ 3076 Euro pro Quadratmeter.

Ein auf die Region ausgebreiteter Trend lässt sich aus diesen Entwicklungen allerdings nicht ableiten. Denn: Dortmund – als einzige der drei von Dr. Klein untersuchten Städten in Nordrhein-Westfalen – möchte noch nicht gänzlich vom Minuskurs bei den Immobilien-Preisen ablassen.

Preise im Süden sinken, sind aber dennoch hoch

Zumindest nicht im Quartalsvergleich: Während Eigentumswohnungen hier im Preis um 1,64 Prozent nachlassen, sind es bei den Ein- und Zweifamilienhäusern ein Minus von 0,49 Prozent. Es zeigt sich allerdings ein anderes Bild beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal, so Dr. Klein. Hier wird durchaus eine Steigerung bei den Preisen sichtbar. So legen die Kaufpreise bei den Dortmunder Häusern innerhalb eines Jahres um insgesamt 1,34 Prozent zu. Ihr Medianpreis liegt im zweiten Quartal bei 2732 Euro pro Quadratmeter.

Im Süden des Landes sind die Preise noch einmal höher. Wer etwa in München Wohneigentum erwerben möchte, muss immer noch besonders tief in die Tasche greifen. Der Medianpreis liegt für Wohnungen in der Landeshauptstadt im zweiten Quartal dieses Jahres bei 6906 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet einen Rückgang von 219 Euro pro Quadratmeter innerhalb eines Jahres. Dennoch müssen Käufer in München bundesweit immer noch das meiste Geld aufbringen, sofern sie in eine Immobilie investieren möchten.

Frankfurter Immobilien-Markt kommt in Schwung

Zum Vergleich: Noch zu Beginn des Jahres 2022 betrug der Medianpreis für ein eigenes Münchner Appartement satte 9042 Euro pro Quadratmeter. Zwar sind die Preise in Frankfurt am Main lange nicht so hoch wie die in München, aber der Kauf einer Immobilie in der hessischen Börsenmetropole ist nicht unbedingt erschwinglicher als weiter südlich.

Nachdem Frankfurt am Main im Vorquartal noch durch eine abflachende Dynamik aufgefallen ist, kommt wieder etwas Schwung in die dortige Immobilien-Preisentwicklung. So verteuern sich Frankfurter Appartements um 1,28 Prozent innerhalb eines Quartals. Das macht sich im Medianpreis bemerkbar: 3942 Euro pro Quadratmeter zahlen Käufer durchschnittlich für eine Wohnung in der Bankenmetropole. Zwischen Januar und März dieses Jahres waren es noch 133 Euro pro Quadratmeter weniger.

Teuerungen in Hamburg

Im Nordosten – dazu gehören in der Auswertung von Dr. Klein unter anderem Hamburg, Hannover, Berlin sowie Dresden – kann weder von einer spürbaren Steigerung noch Verringerung der Kaufpreise die Rede sein. Zwar fällt auf, dass sich die Preise lediglich in Dresden bei Eigentumswohnungen (minus 1,43 Prozent) als auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern (minus 0,4 Prozent) noch dem Abwärtskurs verschrieben haben.

Im Gegensatz dazu wartet die Hansestadt Hamburg aber im Quartalsvergleich mit Teuerungen über einem Prozent in beiden Segmenten auf. Diese schlägt sich auch im Medianpreis nieder. Im Mittel zahlen Käufer 4.378 Euro pro Quadratmeter für eine eigene Wohnung. Sofern sie sich für ein Haus entscheiden, sind es 3528 Euro pro Quadratmeter